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人民司法:房屋买卖合同纠纷案例|审判研究

作者: 合同范本 发布时间: 2019年12月03日 01:45:58

  

人民司法:房屋买卖合同纠纷案例|审判研究


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  文后另附:天同码 193 篇往期链接。

  天同码导航图

  本期天同码,主要整理自《人民司法·案例》2017年第17期至2017年第23期中部分房屋买卖合同纠纷典型案例。

  规 则 要 述

  01 . 一方怠于履行报批义务,相对方可诉请其协助履行

  合同报批义务独立于合同生效。一方当事人怠于履行报批义务的,相对方可自行履行,必要时可诉请其协助履行。

  02 . 明确约定购房合同系虚设的,不构成借款债务转移

  第三人不愿承担借款债务,其在非真实意思表示情况下与贷款人所签售房合同,因不具备债务转移合意而未生效。

  03 . 婚前一方付款,另一方签购房合同,应为个人财产

  夫妻婚前一方给付房款,另一方签订购房合同,该房屋可认定为签约一方个人财产,另一方房款按借款债务处理。

  04 . 夫妻一方擅卖房产被认定违约,买受人可诉请赔偿

  夫妻一方无权处分共有房产被认定违约,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

  05 . 职业中介未实地看房而买争议房,不构成善意取得

  职业中介人在未了解房屋现状及人员居住情况下,即与卖房人签购房合同,未尽谨慎审查义务,不构成善意取得。

  06 . 以房抵偿工程款所签商品房买卖合同,应认定有效

  当事人之间基于抵债合意签订商品房买卖合同,双方意思表示一致即可成立,不以抵债物的物权变动为成立要件。

  07 . 购买未领取权属证书的房屋,买受人不能对抗执行

  购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋,即使全款、交付占有,因对未能办过户存在过错,故不能对抗执行。

  

  01 . 一方怠于履行报批义务,相对方可诉请其协助履行

  合同报批义务独立于合同生效。一方当事人怠于履行报批义务的,相对方可自行履行,必要时可诉请其协助履行。

  标签:房屋买卖|划拨土地|未生效合同|报批义务

  案情简介:2011年,化学厂与拍卖公司签订委托拍卖合同。王某以725万元竞买成功。2013年,因化学厂以拍卖房屋系划拨土地、未履行报批义务、合同无效为由拒办过户手续致诉。

  法院认为:①未经有批准权的人民政府审批,拍卖划拨土地上的房屋的合同行为,应确认依法成立但尚未生效,不涉及认定合同无效问题。《合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同审批义务属于附随义务中的协助义务,无论合同是否约定该协助义务条款,其与合同主给付义务的设立依赖于双方合意是不同的,合同审批义务的履行效力来源于对法定附随义务的遵守。尽管合同尚未生效,但是合同中法定义务已存在并已具有履行效力,即报批义务会针对特定义务人产生独立于合同其他内容的约束力。若报批义务人违反义务要求,相对人有权诉请其履行。同时,对于那些不适宜继续履行或者已无法办理报批的合同,法院不予支持。若相对人有其他诉讼请求,法院应判令解除合同;对符合缔约过失责任适用条件的,还应由报批义务人承担损害赔偿责任。②最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第8条将“有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的”认定为《合同法》第42条第3项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”,其主旨是适用缔约过失责任规定,足见其排除了比照适用无效合同处理规则的做法。依最高人民法院《关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》第1条规定,虽然未经批准合同不生效,但不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。该司法解释首次明确赋予了报批义务的独立性,但仅限于单一特定领域所订立合同范围,并未在普遍意义上取代最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(二)》第8条内容效力。③本案中,化学厂委托拍卖时明知案涉房屋及土地未经有批准权的人民政府批准,但仍隐瞒事实、委托拍卖,后又以违反相关规定为由主张拍卖无效,拒不协助王军办理案涉房屋及土地使用权的过户手续,其行为显然违背诚实信用原则。既然相对人可自己办理有关审批手续,那么要求对方当事人实施必不可少的协助行为完全符合司法解释本意。判决化学厂、拍卖公司协助王某办理审批过户手续。