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二十年前的宅基房屋买卖是否有效?

作者: 合同范本 发布时间: 2019年12月28日 15:03:58

  侄子把农村宅基地使用权连同房屋卖给了叔叔,后来得知这块地要拆迁了,于是反悔要求获得拆迁补偿。叔叔协商不成只能找到我,要用法律维护自身权益。

  老王和小王系叔侄关系。因为小王要去澳大利亚工作,不准备回国生活,就把老家的房屋卖给了叔叔老王。1992年老王和小王签订了房屋买卖合同,小王把自己位于上海某区的农村宅基地房屋连同宅基的使用权以2500元的价格卖给了老王。2002年老王把买来的老房子拆除建起了新房。

  2016年小王因故返回了上海生活。第二年,老王所在的村子被纳入拆迁范围,因为购买的房屋宅基证上登记的名字依然是小王,老王就联系小王配合签订集体土地房屋拆迁安置补偿协议。哪知道小王反悔了,说农村宅基地是不能买卖的,一户只能有一处宅基地,叔叔买房时已经有一处宅基地房了,当年的房屋买卖合同是违法、无效的,房屋拆迁补偿款应该给他,他愿意把动迁款的一半分给叔叔。老王找到村委会调解,村委会干部也坚持说侄子小王应该有动迁利益,让老王给小王至少三分之一的动迁款。

  老王通过多方打听找到了我,我给他分析梳理本案,认为小王不享有涉案房屋的拆迁安置补偿利益,本案拆迁安置利益应该全部属于老王所有。首先,本案房屋买卖合同并非无效。按照《土地管理法》的规定,农村确实一户只能有一处宅基地,且不能随便买卖。但根据相关司法解释规定的标准来分析,《土地管理法》有关一户只能有一处宅基地的规定只是管理性强制规定,而非效力性强制规定,这一规定并不能否定民事行为买卖合同的效力。老王和小王叔侄之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,没有损害国家和社会公共利益,并不会因违反了《土地管理法》的规定而导致合同无效。

  其次,本案中房屋买卖行为是在本村集体经济组织本村民组内部进行的,属于农村集体经济组织内部的正常流转。且老王已经实际占有这处宅基地近二十多年时间,中间发生了拆除老房子又盖了新房子的事实。根据上海市高级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见,上述房屋买房合同当属有效。另外,民法上还有一条重要原则叫诚实信用原则,小王的做法有违诚实信用原则,其要求在诉讼中是不能得到法院支持的。

  后老王委托我代理诉讼维权,向法院提起诉讼,要求全部动迁安置补偿利益归原告所有,案件的走向和结果完全符合我之前的分析和预判,一审和二审法院均支持了原告的全部诉讼请求,案件以老王的胜诉而告终。

  上海方洛律师事务所 韩迎春律师

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