菜单导航

在房屋买卖协议中,被代理人应该如何维护自身

作者: 合同范本 发布时间: 2019年12月30日 14:01:06

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如雷同,可以和我们联系,我们将撤销)
      一、原告诉称 
      2012年10月,刘凡义起诉至原审法院称:2012年9月初,李聪聪、王博将其所有的901的房屋挂售于第三人我爱我家公司。我于2012年9月7日得知该房源信息后,便与我爱我家公司联系确认房源。我爱我家公司组织双方面谈,双方对房屋价款、支付方式等细节问题谈妥后便在我爱我家公司的见证下由王博与我签订了《房屋买卖定金协议》,约定双方于协议签署后3个工作日内积极主动前往我爱我家公司签署《北京市存量房屋买卖合同》等交易文书,同时约定了违约条款。协议签订时,我向李聪聪、王博支付了3万元定金。事后,我多次联系李聪聪、王博签署买卖合同。但李聪聪、王博反悔,明确表示房子不卖了,一直未与我签署合同,李聪聪、王博的行为现已构成违约。现诉至法院,要求李聪聪、王博共同双倍返还我定金共计60000元。 
      二、被上诉人辩称 
      李聪聪、王博未答辩。 
      我爱我家公司述称:事实同刘凡义所述的一致。在我公司的居间下,由业主李聪聪的儿子王博与刘凡义签订了《房屋买卖定金协议》,刘凡义支付李聪聪、王博定金3万元,且约定在定金协议签署后3个工作日内主动前往我公司处签署正式买卖合同。在定金协议签订后的第二天,李聪聪一方在我公司再三催促下,表示其不再出卖此房屋,因此没有签订买卖合同。所以刘凡义就起诉了。 
      原审法院经审理确认:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。刘凡义及第三人我爱我家公司均认可王博在签署《房屋买卖定金协议》时未取得李聪聪的书面授权,李聪聪亦未对《房屋买卖定金协议》进行追认,且刘凡义及第三人我爱我家公司均无充足证据证明王博的行为属于表见代理,故《房屋买卖定金协议》对李聪聪不发生效力。关于刘凡义要求李聪聪、王博双倍返还定金的请求,因该请求系依据《房屋买卖定金协议》约定的违约责任,现《房屋买卖定金协议》并未发生法律效力,故该请求,无事实及法律依据,法院不予支持。另因《房屋买卖定金协议》未发生法律效力,王博基于《房屋买卖定金协议》取得的定金3万元(原审误写为2万元)应退还刘凡义。据此,原审法院于2013年9月判决:一、王博于判决书生效之日起十日内退还刘凡义定金三万元。二、驳回刘凡义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 
      判决后,刘凡义不服,上诉至本院,请求撤销原审判决,改判支持其原审的诉讼请求,诉讼费、公告费由李聪聪、王博负担。其主要上诉理由为:《房屋买卖定金协议》是在王博与李聪聪电话沟通并经我爱我家公司确认后才签订的,签订协议时,王博亦持有房屋买卖合同、收条、户口簿等手续,王博违约,应付全部责任;原审判决亦指出"由行为人承担责任",行为人应承担协议的违约责任;王博在没有代理权的情况下利用房屋买卖合同、收条、户口簿等伙同第三人进行欺诈。我爱我家公司同意原判。 
      三、本院查明 
      经审理查明:2012年9月7日,王博持李聪聪(王博之母)一家的户口薄及李聪聪与北京市丰台区综合投资公司所签的《北京市商品房现房买卖合同》,以出售方(甲方)代理人的名义与买受方(乙方)刘凡义、见证方(丙方)我爱我家公司签订《房屋买卖定金协议》,约定:第一条,甲方将其所有的901室的房屋出售给乙方,甲方确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易的条件;第二条,丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋,乙方已亲自现场勘验上述房屋,并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解,确认以人民币1665000元整的价格购买上述房屋;第三条,甲方认可乙方以上述价格购买其房屋,且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金人民币30000元整,甲方为乙方出具定金收据或收条,同时将上述房屋所有权证复印件、身份证复印件、委托书复印件等相关资料交于乙方各留存一份;第四条,甲乙双方应于本协议签署后3个工作日内积极主动前往丙方处签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房买卖居间服务合同》等其他交易所需的相关法律文书;第五条,如甲乙任何一方违约,均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行,既收取定金一方违约应双倍返还定金,交付定金乙方违约则无权索要。该协议另约定有其他内容。协议签订后,王博收取了刘凡义定金30000元。此后,因出售方原因,双方未签署正式的房屋买卖合同。 
      原审审理中,刘凡义及我爱我家公司均认可王博在签订《房屋买卖定金协议》时未出示李聪聪的授权委托书。同时,刘凡义及我爱我家公司均称王博在签订上述协议时曾与其母即李聪聪电话沟通,经李聪聪同意后才签署的协议。 
      上述事实,有《房屋买卖定金协议》、收条、户口薄、《北京市商品房现房买卖合同》及当事人陈述等证据在案佐证。 
      四、本院认为 
      本院认为:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。王博在未出具李聪聪委托手续的情况下,以李聪聪的名义与刘凡义就李聪聪名下的房屋签订了《房屋买卖定金协议》,刘凡义未能提供充分证据证明王博有权代理李聪聪就涉讼房屋签订前述协议,亦未能提供充分证据证明该协议签订后,李聪聪对该协议予以追认,故该协议对李聪聪不发生效力。在此情况下,刘凡义以王博、李聪聪违约为由,要求王博、李聪聪承担违约责任,双倍返还定金,缺乏法律依据,原审法院未予以支持,并无不当,本院予以维持。刘凡义上诉要求李聪聪、王博双倍返还定金缺乏法律依据,本院难以支持。综上所述,原判正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下: 
      五、二审裁判结果 
      驳回上诉,维持原判。 
      本判决为终审判决。