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购房合同里能让你损失几十万的8大雷区! 大多数

作者: 合同范本 发布时间: 2019年12月12日 18:12:46

购房合同里能让你损失几十万的8大雷区! 大多数

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买房子是一件大事儿,
辛苦赚钱攒够首付再到选房,
会经历一个漫长难熬的过程,
好不容易选好了心仪的房子,
在签购房合同这个最后关头千万不能松懈,
购房合同通常是厚厚一本,
签约现场根本没时间逐字逐句地看,
今天我们盘点下购房合同八大雷区,
可能会让你分分钟损失几十万的辛苦钱!

购房合同里能让你损失几十万的8大雷区! 大多数

“定金”与“订金”以及“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”和“押金”傻傻分不清
“定金”与“订金”一字之差,但法律意义与法律后果大相径庭。
定金就是一种法定的担保形式,作为合同履行的金钱上的担保普遍存在于买卖合同关系当中,在《合同法》、《担保法》及其司法的解释中都是有明文的规定的,是有着严格的法定的条件的:
(1)定金是必需以书面的形式进行约定的;
(2)定金是必须要实际完成了交付的;
(3)定金的数额不得超过合同标的总额的20%。
在买卖合同中,只要约定了定金条款,如果违约都要承担与定金数额相等的损失。在开发企业取得房屋合法的销售证件后,可以收取买房人的定金。如果支付定金的一方违约,即丧失定金的所有权,定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约,则应双倍返还定金。
而“订金”不具有定金的性质,它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后,准备进一步协商签订的临时认购协议。订金没有直接的法律规定,司法实践中一般被视为预付款,如果出现违约情形,并不会发生直接被没收或需要双倍返还的法律后果,而是得根据实际情况及各方当事人的过错来让违约方承担违约责任。
简单来说,一般情况下定金是很难退的,订金是比较容易退回的。
举个例子:小M欲购买一个以5万/平米计价的100平米的房子,认购协议书中规定收取房款的20%的定金,若事后不想买该房子了,那么这100万元定金交出去很可能就打了水漂。
不过定金也不是完全没有可能退。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。另外,当条件满足:因合同条款达不成一致意见,且必须是在认购书约定的期限内来签合同则可以退。购房人须证明这一点,可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明,也可以通过双方谈话的录音来证明。
那么留置金、担保金、保证金、订约金和押金又是什么意思呢?
根据法律相关规定:
《担保法司法解释》第一百一十八条规定:当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。
从上述法条可知,留置金、担保金、保证金、订约金和押金与订金一样,是比较容易被退还的。
综上所述,只有定金是在购房过程中难以轻易被退还的。要避免定金陷阱,就不要与开发商签订认购协议书,即不要交定金。在商品房的交易过程中,在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。
如购房者一旦决定签署认购书,应首先仔细审查卖方是否具有开发房地产的资格:各种政府批文即开发企业营业执照、该销售项目的“五证”是否真实、合法、有效,所售房屋是否设置抵押,土地出让金是否交付完毕。

按揭付款在合同中的约定
目前,购房者多采取银行按揭付款方式。但是不论是卖方还是银行都不能保证购房者一定会获得贷款,不能获得贷款的原因一方面可能是由于卖方的项目不合法或卖方撤销担保,另一方面可能是由于购房者身份及资信不符合银行的抵押贷款要求。
现实中,比较常见的情形是因购房者的原因造成银行不能按时将购房贷款拨入卖方在银行开立的账户,卖方未能收到购房者在银行申请的购房款而又不能就余款的付款方式与购房者达成一致,从而产生纠纷。所以建议在《商品房买卖合同》补充协议里应明确因卖方或购房者的责任造成购房者不能取得购房贷款的违约责任以及余款的付款方式,以便责任明确,减少不必要的法律纠纷。