菜单导航

法院对于《商铺买卖合同》性质的认定

作者: 合同范本 发布时间: 2019年12月30日 13:39:09

再审期间,华夏置业公司向本院提供以下五组证据:
      第一组证据:工商登记材料,拟证明孙旭辉向案外人支付本案购房款系虚构事实。经质证,孙旭辉对该组证据真实性、合法性无异议,关联性有异议,不能证明待证事实。
      第二组证据:李定远身份证明,拟证明其于1998年12月14日至2011年4月20日担任华夏置业公司总经理,但未与本公司签订聘用或劳动合同。经质证,孙旭辉对该组证据真实性、合法性无异议,关联性有异议,认为不能证明李定远与华夏置业公司之间的劳动关系,但能证明李定远担任该公司总经理期间签订案涉《商铺买卖合同》。
      第三组证:规划许可证及图纸等,拟证明案涉《商铺买卖合同》所附图纸系虚构。经质证,孙旭辉对2012年9月21日规划许可证及附图、合同图纸真实性、合法性无异议,关联性有异议;平面彩图真实性、合法性、关联性均有异议。认为图纸来源于华夏置业公司,孙旭辉基于对该公司的信任而同意以草图作为合同附件,符合常理;最终施工图纸修改变化均符合常情,不足以据此证明合同附件图系虚构或合同虚假。
      第四组证据:部分孙旭辉涉案判决,拟证明其长期从事民间借贷业务。经质证,孙旭辉对该证据真实性、合法性无异议,关联性有异议,不能据此推断涉案购房款为借款。第五组证据:款项收支明细单,拟证明华夏置业公司未收取涉案款项。经质证,孙旭辉对其中2010年12月22日和12月28日的记账凭证2010年12月29日至2011年2月15日预付股权转让手续费、转让费、审计报告、个人科目余额表、验资报告、征询函、往来款明细等证据的三性均有异议,对入账通知书均无异议,认为该些证据不能证明案涉3600万元款项系孙旭辉与鼎力酒店间的借款,也不能证明存在孙旭辉与他人串通的情形;“往来款”的表述及款项实际用途不影响对孙旭辉付款事实的认定。
      本院认为:上述第一、二、四、五组证据均系华夏置业公司为证明案涉《商铺买卖合同》无效而提供,对该些证据是否采纳,应结合本院对合同效力的认定予以分析。上述第三组证据,因孙旭辉对华夏置业公司提供的2012年9月21日规划许可证及附图的真实性认可,故对该证据的真实性应予确认;关联性问题,因原审查明华夏置业公司于2014年8月13日重新取得了涉工程的《建设工程规划许可证》,2012年9月21日核发的许可证已被撤回注销,故该证据与本案再审没有关联性,不予采纳。再审庭审后,双方当事人根据本院要求,分别提供了案涉商铺的现场照片,经双方互相核对,确认属实。双方当事人对商铺现状均认可已竣工,但华夏置业公司主张竣工未验收,且未能办理商铺预售许可证。孙旭辉对商铺是否竣工验收、是否办理预售许可证的事实未提供反驳证据。
      根据原审认定的事实及上述质证、认证意见,本院除确定二审认定的事实外,再审另查明:涉案商铺按照2014年8月13日和9月25日分别取得的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及相应图纸后进行实际施工并已竣工,但至今尚未进行工程竣工验收及办理预售许可证。本院认为,再审中双方当事人的争议焦点为:一、案涉《商铺买卖合同》的性质和效力认定;二、《商铺买卖合同》能否继续履行;三、违约责任如何处理。关于争议焦点一,根据双方当事人签订的《商铺买卖合同》内容及意思表示,系以将来订立备案《商品房买卖合同》为目的,因此《商铺买卖合同》的性质属预约合同。现双方当事人对合同性质的认定已无异议,有争议的是对该《商铺买卖合同》效力的认定。华夏置业公司主张《商铺买卖合同》系时任公司总经理李定远个人与孙旭辉签订,且款项未汇入华夏置业公司的账户,故《商铺买卖合同》及收款收据均为虚构,应认定无效。本院认为,《商铺买卖合同》不仅有时任公司总经理李定远的签名,还有时任公司法定代表人赵元昌的签章并加盖公司的印章;《商铺买卖合同》签订后,孙旭辉依约支付了合同项下的款项,虽然款项未直接汇入华夏置业公司的账户,但孙旭辉提供了载有李定远签名、赵元昌印鉴及加盖公司印章的收款收据,证明款项已汇入指定账户并由被申请人收悉的事实。再审申请人华夏置业公司未提供证据证明上述签名、印鉴及收款收据系伪造,其于再审期间提供的第一、二、四、五组证据亦均不足以否定《商铺买卖合同》及收款收据的真实性与效力,本院不予采纳。对华夏置业公司提出合同无效的主张,本院不予支持。
      关于争议焦点二,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定,当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请其承担预约合同违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。该司法解释并未对预约合同继续履行问题作出明确规定,而预约合同的履行实质系缔结本约,当一方不履行订立本约义务时,强制缔约有违合同意思自治原则。本案《商铺买卖合同》系预约合同性质,约定孙旭辉认购位于宁波市北仑区新大路(里仁菜场)、岷山路(里仁菜场对面)的建筑面积共2000平方米商铺,但合同签订时,相应的建设工程规划尚未取得行政审批,如今实际建成的商铺系根据2014年8月13日、9月25日华夏置业公司分别取得的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》进行施工,所附图纸与2010年签订《商铺买卖合同》时的附件图纸不是同一份,故无论根据预约合同的内容和性质,还是根据建设工程规划在审批前后发生的变更,均应由双方当事人通过自愿协方式签订补充合同或条款,对预约合同未尽事项,诸如商铺的具体坐落、房号等进行补充,实现缔结本约的目的。但在本案再审期间,双方经协商已无法对预约合同未尽事项达成补充条款,本院亦无法依公权力进行填补。故孙旭辉提出继续履行案涉《商铺买卖合同》的诉请,难以支持。关于争议焦点三,鉴于本案对孙旭辉提出的《商铺买卖合同》继续履行的诉请难以支持,孙旭辉诉请华夏置业公司支付从2011年4月30日起至实际签订正式商品房买卖合同并备案之日止的违约金,本院亦不予支持。孙旭辉可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定另行主张权利。
      此外,宁波市北仑区人民法院于2015年3月16日立案受理华夏置业公司诉孙旭辉确认涉案商铺买卖合无效纠纷一案,孙旭辉提起反诉,合并审理中,华夏置业公司撤回对孙旭辉的起诉,一审法院裁定准许撤诉,并对孙旭辉反诉华夏置业公司商品房预约合同纠纷一案继续审理。对此,原一、二审判决均未变更本案案由为商品房预约合同纠纷,应予纠正。综上,本院认为孙旭辉诉请继续履行案涉《商铺买卖合同》并由华夏置业公司承担违约金缺乏依据,一审根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定,判决支持孙旭辉的诉请;二审予以维持,属适用法律错误,应予纠正。经本院依法释明,孙旭辉不变更其原审诉请。