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农村团体建设用地租赁合同的效力认定

作者: 合同范本 发布时间: 2019年12月30日 13:27:56

农村团体建设用地租赁合同的效力认定
【案情】
2008年10月黄屯村委会与连发锻造厂签署一份《厂房租赁合同》,该合同约定,黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办锻造厂区租赁给连发锻造厂使用(合同所涉地盘于2001年取得了有关地盘办理部分发表的团体建设用地使用证,用途为工业用地),租赁限期10年,自2008年10月1日起至2018年10月2日止,每年租金为2.5万元,租赁到期后,连发锻造厂在该租赁地上所新建厂房及大型装备折价变卖给黄屯村委会。2011年10月,黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违背法令划定为由告状到法院,请求法院判处《厂房租赁合同》无效,并要求连发锻造厂期限拆除新建厂房。连发锻造厂则认为《厂房租赁合同》正当有用,要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。
【争议】
本案争议的核心就是租赁合同是否有用。在案件的审理历程中呈现了两种差别的意见:
第一种意见认为,该租赁合同属团体建设地盘租赁合同,该租赁合同违背了地盘办理法第六十三条关于“农夫团体全部的地盘的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的划定,按照合同法第五十二条第(五)项“违背法令、行政法例的强制性划定的合同无效”的划定,该租赁合同无效。
第二种意见认为,该租赁合同属团体建设地盘租赁合同,该租赁合同并未违法地盘办理法第六十三条的划定,属有用合同。由于,地盘办理法第六十三条立法本意是克制农村团体农用地盘的流转,目的在于防止农夫全部的农用地盘的不妥流失,而不是克制非农建设用地使用权的依法流转。本案中,租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设用地,该租赁合同并未违背地盘办理法第六十三条的划定。
【评析】
笔者赞成第二种意见。
要判断本案两边所签署的租赁合同是否有用,要害是要厘清农夫团体全部的建设用地流转是否违背了地盘办理法第六十三条的强制性划定。
根据地盘办理法的划定,我国农夫团体全部的地盘可分为三大类:第一类是农用地,是指直接用于农业出产的地盘,包括耕地、林地、草地、农田水操纵地、养殖水面等。我国对于农用地的掩护长短常严酷的,在地盘办理法在第一条、第四条第二款、第三十四条、第三十六条别离作了划定。第二类是团体建设用地,是指经依法核准用于非农业建设的地盘,包括乡(镇)村企业建设用地、乡(镇)村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。依据地盘办理法第十一条第二款的划定,团体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。第三类是未操纵地,是指农用地和建设用地以外的地盘。
农夫团体全部的建设用地到底可否产生流转,虽然我国现有法令没有明确的划定,但对此却未从底子长进行否认。比方地盘办理法第二条第三款划定: “任何单元和小我私家不得侵占、生意或者以其他情势不法转让地盘。地盘使用权可以依法转让。”《国务院关于深化革新严酷地盘办理的划定》(国发(2004)28号)第十条划定:“在切合规划的条件下,村庄、集镇、建制镇中的农夫团体全部建设用地使用权可以依法流转。”2006年8月《国务院关于增强地盘调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)第六项划定:“农夫团体全部建设用地使用权流转,必需切合规划并严酷限制在依法取得的建设用地规模内”等等。综合上述及相干法令、国务院行政划定的精力,笔者认为,我国并没有克制农村团体建设用地的正当流转,并且地盘办理法第六十三条中“农夫团体全部的地盘”所涵盖的规模不该包括原本就具有非农业建设性子和功效用途的团体建设用地,对此条文的理解应做限定性理解。
地盘办理法第六十三条的立法目的并非克制农夫团体地盘使用权依法流转的举动,而是为了防止在农夫团体地盘使用权流转中呈现以地盘流转的情势将农用地不法变动为建设用地的征象,以贯彻维护我领土地用途管束制度及耕地掩护制度的立法目的。
笔者认为,第一种意见忽略了农夫团体全部的地盘的分类系统,混合了农夫团体建设用地与农夫团体农用地的区别,认为农村团体建设用地不能产生流转用于非农建设的概念有失偏颇。
本案中,该租赁合同的签署和履行不仅有利于盘活或施展农村闲置地的功能为农村增收,并且切合中央关于新农村建设政策。因此,笔者认为,该租赁合同不单不违背法令的强制性划定,并且还切合国度的新农村建设的政策,应认定为有用。
(作者单元:湖南省嘉禾县人民法院)